[이지영의 하자이야기]

아파트나 오피스텔 등 공동주택에서 하자가 발생할 경우, 많은 분이 가장 먼저 확인하는 것이 국토교통부의 ‘하자판정기준’입니다. 시공사 측에서 “기준상 이 정도는 하자가 아니라고 합니다”라고 설명하면 입주민들이 더 이상의 대응을 포기하는 경우도 종종 있습니다. 

그런데 이 기준은 실제 소송에서 법적인 효력을 가질까요? 국토부 하자판정기준의 법적 효력과 그 적용 범위를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다. 

▷건설사들의 주장= “하자판정기준에서 하자가 아니라고 했습니다.” 건설사들이 하자 책임을 부인할 때 가장 자주 들고 나오는 논리는 국토부 하자판정기준입니다. 예컨대, 균열폭이 0.3㎜ 미만이라면 하자가 아니라거나, 도장 보수 면적이 20% 미만이라면 부분도장만 하면 된다는 식입니다. 현장에서도 이러한 기준이 하자여부를 판단하는 절대 기준처럼 활용되는 경우가 많습니다. 하지만 이 기준이 과연 법원에서도 그대로 적용될까요?

▷법원의 판단= “하자판정기준은 법이 아닙니다.” 최근 판례에 따르면, 법원은 국토부 하자판정기준의 법적 구속력을 일관되게 부정하고 있습니다. 서울고등법원의 한 판결(2023나2049937)은 “국토부 하자판정기준은 행정규칙에 불과하며, 집합건물이 통상 갖춰야 할 성능에 관한 참고자료로 삼을 수 있을 뿐, 하자의 존재 여부와 범위를 판단하는 구속력 있는 법적 기준으로 보기 어렵다”고 판시했습니다. 

서울고등법원의 또 다른 판결(2023나2017022) 역시 같은 입장입니다. “하자판정기준은 국토부 하자심사･분쟁조정위원회의 신속한 심사와 조정을 위한 기준일 뿐이며, 법원이 그에 구속된다고 볼 수는 없다.” 서울중앙지방법원의 한 판결(2020가합608547) 또한 “기준은 참고 자료일 뿐 법적 구속력이 없다”고 명시하고 있습니다.

반면, 대구지방법원 서부지원의 한 판결(2020가합53464), 인천지방법원의 한 판결(2021가합64206) 등 하자판정기준을 감정인의 의견과 함께 참고해 보수 공법이나 금액 산정에 활용한 사례도 있습니다. 하지만 이 역시 절대 기준이 아닌 기술적 판단의 참고 자료일 뿐이었습니다. 하자의 판정을 위한 기준으로 사용해 하자 여부를 판단한 것은 아니고 보수 공법이나 금액 산정에 일부 반영한 것일 뿐입니다.

▷실무적 시사점= 기준에 없다고 포기하지 마십시오. 하자판정기준에 명시돼 있지 않다고 해서 하자가 아니라고 단정할 수는 없습니다. 균열폭이 작더라도 철근 부식 가능성이나 계절변화에 따른 균열 확대 위험, 실제 거주자의 피해 상황 등을 종합적으로 고려하면 법원은 하자로 판단할 수 있습니다. 보수 면적이 작다고 하더라도 미관 훼손 정도나 공용부 노출 여부, 보수 부위의 분산 상태에 따라 전면 보수가 인정되는 경우도 있습니다. 하자판정기준은 어디까지나 행정상 신속한 분쟁조정을 위한 참고 자료일 뿐이며, 건물의 구조적 안정성과 실제 피해 여부 등에 대한 종합적인 판단이 더 중요합니다.

▷결론 = 기준은 기준일 뿐, 판단은 결국 법원이 합니다. 국토부의 하자판정기준은 법률이 아닙니다. 이는 법령에 근거한 것도 아니며, 행정청 내부의 업무처리 지침에 불과합니다. 따라서 법원은 이 기준에 얽매이지 않고, 독자적인 판단을 내립니다. 건설사들은 흔히 “기준상 하자가 아니다”라며 책임을 피하려 하지만, 법원은 실제 구조적 문제와 피해가 존재하는지를 중심으로 판단합니다. 즉, 핵심은 기준이 아니고 하자의 중대성과 실질적인 피해 여부입니다. 

입주민들은 ‘하자판정기준에 해당하지 않는다’는 이유만으로 대응을 포기하지 말기를 바랍니다. 작은 하자라도 방치하면 장기적으로 더 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 기준은 참고일 뿐, 법적 판단은 법원이 내리는 것임을 잊지 말아야 합니다.