아파트나 오피스텔 등 공동주택에서 하자가 발생한 경우에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 및 제9조의 2는 담보책임과 담보책임의 존속기간을 정하고 있습니다. 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사 하자의 경우는 10년, 제1호에 규정된 하자 외의 하자에 대해서는 하자의 중대성·내구연한·교체 가능성 등을 고려해 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에 행사하도록 합니다. 이를 ‘제척기간’이라고 하지요. 제척기간은 소멸시효와는 다르게 단축되지 않으며 재판상, 재판 외 방법으로 행사할 수 있습니다. 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 제척기간 도과 방지를 위해 보통은 법무법인이 구분소유자들로부터 채권을 양도받고, 진단업체가 공용 및 전유부 진단을 수행해 하자 목록과 함께 채권양도 목록을 시공사에 발송하는 경우가 많습니다. 입주 초기에 현실적으로 이러한 절차를 갖추기 어려운 경우 하자 목록을 모아서 입주자대표회의나 관리사무소 이름으로 시공사 등에 공문을 발송하기도 합니다. 이때 입대의나 관리사무소가 시공사에 보낸 공문만으로도 제척기간 도과를 막을 수 있을까요? 최근 판례들은 이 질문에 긍정적인 답을 내놓고 있습니다.

▷법원의 입장= “공문 한 장도 유효한 권리행사입니다.” 서울중앙지방법원 판결(2021가합579042)은 입대의 또는 구분소유자들이 사용검사일로부터 제척기간 이내에 재판 외로 권리를 행사한 것으로 봐 공문 발송만으로도 제척기간 도과를 방지할 수 있다고 판단했습니다.

또 광주지방법원 판결(2021가합 588 183)에서도 관리사무소가 시공사에 보낸 반복적 하자보수 요청 공문들을 제척기간 내 권리행사로 인정했습니다. 법원은 “관리사무소가 2017년 11월 30일부터 A시공사를 상대로 아파트 공용부분 및 전유부분에 관한 하자보수를 요청하는 공문을 발송했고, 2019년 4월 5일부터는 원고도 피고 A등을 상대로 하자보수를 요청하는 공문을 발송했다”며 “하자 내용이 포괄적이고 구체적이지 않더라도, 전반적인 하자 지적과 보수 요청은 유효하다”고 봤습니다. 즉, 법원은 입대의나 관리사무소가 보낸 공문이 포괄적이더라도 건축 전문가가 아닌 이들이 입주자를 대신해 하자 전반에 대한 권리를 행사한 것으로 인정할 수 있다고 판단한 것입니다.

▷공문만으로 가능한 이유= 입대의는 입주민들의 대리인입니다. 공동주택에서 하자가 발생했을 때, 개별 세대가 직접 하자보수를 요청하기보다는 입대의나 관리사무소가 대리 또는 대행해 시공사에 보수를 요구하는 것이 일반적입니다. 법원 역시 이러한 현실을 반영해 입대의가 구분소유자들의 의사를 반영한 주체로서 공문을 보낸 경우, 채권양도가 없더라도 권리행사로 인정한 것입니다. 이는 인천지방법원 부천지원 2021가합1045104 판결 등에서도 일관되게 확인됩니다.

▷그렇다면 채권양도는 필요 없는가?= 주의할 점은 제척기간 도과 방지와 실제 소송 제기 요건은 다르다는 점입니다. 제척기간을 막는 것만으로는 소송 제기의 적법성을 확보할 수 없습니다. 재판에서 위와 같은 쟁점이 다뤄졌다는 것은 시공사 등이 하자 채권양도 없이 공문만으로 하자보수 요청한 것을 제척기간 도과 방지를 위한 적법한 청구가 아니라고 주장한 때문이지요. 즉, 공문만으로도 제척기간은 막을 수 있지만 소송까지 생각한다면 채권양도는 여전히 중요합니다. 

▷실무적 시사점= “빠르게 공문부터, 그다음에 채권양도도 준비하세요.” 하자 발생이 확인되면 먼저 입대의나 관리사무소 명의로 하자보수 요청 공문을 시공사에 발송하는 것만으로도 제척기간을 지킬 수 있습니다. 공문에는 가능한 한 많은 하자 항목을 포함하고, 전유부분 포함 여부도 명시하는 것이 좋습니다. 하지만 이후 소송을 염두에 두고 있다면, 구분소유자들의 채권양도 절차도 병행하는 것이 안전합니다. 더구나 하자처리 절차가 제척기간 도과방지부터 합의, 합의 시 합의문서 작성, 합의가 안 될 경우 소송제기까지 일련의 과정을 의미한다는 것을 생각할 때, 아파트의 적법한 파트너 법무법인을 선정하고 하자처리의 처음부터 끝까지 법적으로 문제없이 과정을 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)