[이지영의 하자 이야기]

장마의 끝자락에서 태풍 소식이 들려오기 시작하면 관리현장의 긴장감은 한층 높아집니다. 강풍과 폭우가 지나간 뒤 단지를 둘러보면 외벽 타일이나 석재 마감재 일부가 떨어져 화단이나 보행로에 흩어져 있는 경우가 적지 않습니다. 다행히 인명피해로 이어지지 않았다 해도, 이는 운이 좋았던 것일 뿐 하자 문제가 해결된 것은 아닙니다. 시공사 측은 종종 ‘외부 충격’이나 ‘노후화에 따른 자연스러운 현상’이라고 설명하지만, 외벽 마감재의 탈락은 단순한 미관 문제를 넘어 입주민의 안전에 직결되는 중요한 하자입니다.

공동주택관리법 시행령 제37조는 하자의 범위로 “공사상 잘못으로 인한 균열･처짐･비틀림･들뜸･침하･파손･붕괴･누수･누출･탈락, 작동 또는 기능불량, 부착･접지 또는 결선 불량 등 안전상･기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”을 명시하고 있습니다. 마감재의 탈락과 부착 불량은 법령이 직접 적시한 하자 유형으로, 탈락이 발생했다는 사실 자체가 곧 시공상 결함을 강하게 시사하는 사정이 됩니다. 사업 주체는 담보책임 기간 내 발견된 하자에 대해 보수 의무를 부담하며, 구분소유자들은 보수가 제대로 되지 않으면 보수에 갈음한 손해배상도 청구할 수 있습니다(공동주택관리법 제36조, 제37조, 민법 제667조).

여기서 입주자와 관리주체가 가장 주의해야 할 부분이 제척기간입니다. 문제는 시공사 측이 분쟁 단계에서 자신에게 유리한 짧은 쪽 제척기간을 일관되게 주장한다는 점입니다. “이미 2년이 지났으니 책임이 없다”, “마감공사이니 단기 담보책임 기간이 적용된다”는 식의 답변은 시공사 측의 거의 정형화된 대응 방식입니다. 그러나 외벽 마감재의 탈락 부위･원인･시공방식에 따라 제척기간이 달라질 수 있습니다. 입주자는 탈락이 발견되는 즉시 어느 법령･어느 항목이 적용될지 전문가와 함께 점검하고, 짧은 쪽 기간이 도과되기 전에 권리 보전 조치를 취하는 것이 무엇보다 중요합니다. “아직 시간이 있다”는 자체 판단으로 시점을 놓치면, 시공사의 단기 제척기간 주장에 맞설 카드가 사라지기 때문입니다.

쟁점은 결국 원인 규명입니다. 외벽 타일･석재의 탈락은 크게 세 가지 원인으로 나뉩니다. 첫째, 시공 당시부터 부착강도가 미달하는 경우로서 압착 시멘트 도포량 부족, 양생 기간 미준수, 바탕 면 처리 불량 등이 그 원인입니다. 둘째, 신축이음･줄눈 미시공 또는 부실시공으로 인해 온도 변화에 따른 건물의 팽창과 수축을 흡수하지 못해 마감재가 들뜨고 탈락하는 경우입니다. 셋째, 외벽 균열을 통한 침투수가 얼고 녹기를 반복하면서 외벽 마감재의 부착 면이 점진적으로 박리되는 경우입니다. 시공사가 외부 충격이나 노후화를 항변하려면, 그 충격이나 노후의 정도가 정상적으로 부착된 마감재까지 탈락시킬 수준이었음을 구체적으로 증명해야 하며, 단순히 태풍이 있었다는 사정만으로는 면책되지 않습니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 부분이 있습니다. 외벽 마감재 탈락은 ‘보수의 문제’이기 전에 ‘안전조치의 문제’이기도 합니다. 외벽 마감재의 탈락이 발견된 즉시 해당 부위 하부에 대한 통행 제한, 추가 탈락 우려 구간에 대한 긴급 점검, 위험 부위에 대한 가설 방호망 설치 등 응급조치가 선행돼야 합니다. 시공사 책임이니 시공사가 와서 고칠 때까지 기다린다는 태도는 관리 측면에서 위험할 뿐 아니라, 통지･조치 시점이 늦어지면 시공사가 ‘단기 담보책임 기간 도과’를 주장할 빌미를 주게 됩니다.

입증 준비 역시 중요합니다. ①탈락 발생 일자･위치･범위를 사진과 함께 기록하고 ②발견 즉시 시공사에 서면으로 통지해 권리 행사 사실을 남기며 ③탈락한 마감재 실물과 뒤채움 상태를 보존하고 ④인접 부위의 들뜸 여부를 조사해 부착강도 부족 여부를 함께 조사해야 합니다. 들뜬 상태로 남아 있는 인접 타일은 향후 추가 탈락의 잠재적 하자 부위이자, 시공 당시부터 내재한 하자임을 증명할 단서가 될 수 있습니다.

외벽에 붙은 타일 한 장은 그 자체로는 작은 부속물처럼 보이지만, 떨어지는 순간 큰 인명사고의 위험이 발생합니다. 따라서 작은 외벽 마감재 탈락이라 할지라도 그 원인을 분석하고, 안전조치를 진행한 후 적절한 보수 청구를 진행해야 합니다.

법무법인 정필 ☎ TEL 02-584-5888