(25년 8월 27일) 시행사 공사대금 미지급 시 하자보수 대응전략
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최고관리자 작성일25-10-28본문
아파트나 오피스텔 등 하자 소송에서 가장 중요한 쟁점은 ‘누가 하자보수 책임을 부담할 것인가’입니다. 입주민들은 하자가 발생하면 당연히 시공사에 보수를 요구합니다. 하지만 시공사로서는 언제나 하자보수를 이행해야 하는 것은 아닙니다. 바로 “시행사로부터 공사대금을 전부 받지 못해서 하자보수를 해줄 수 없다”라고 주장할 수 있기 때문입니다.
실제로 이런 상황은 드물지 않습니다. 최근 몇 년간 건설업계의 부도와 자금난이 이어지면서 시행사가 공사비를 완납하지 못한 상태에서 준공되는 경우가 많아졌습니다. 이런 경우 시공사는 공사대금을 다 받지 못했다는 이유로 하자보수를 거절하거나, 법원에서 손해배상책임이 인정되더라도 공사대금 채권과 상계를 주장하기도 합니다. 문제는 이로 인한 피해가 고스란히 입주민에게 돌아간다는 점입니다.
법원은 원칙적으로 시공사가 공사대금을 받지 못했더라도, 시공사로서 하자보수 의무를 부담해야 한다는 점에는 변함이 없다고 봅니다. 다만 손해배상청구권과 미지급 공사대금 채권이 서로 대등액에서 상계될 수 있는지는 별도로 판단하고 있습니다. 부산지방법원 동부지원 2024. 8. 14. 선고 2019가단215182, 2020가단209534 판결 등에서 “원고의 피고에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 인정한다고 하더라도(부진정연대채무) 관련 민사사건의 확정판결에서 원고가 위 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 자동채권으로 하는 상계항변해 위 채권이 모두 소멸한바”라고 판단했습니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권과 공사대금이 상계될 수 있다는 것이죠.
하지만 입주민들이 시공사와 직접 계약 관계에 있지 않아 문제입니다. 시행사와 시공사 사이의 공사대금 문제의 대부분은 입주민이 알기 어려운 영역입니다. 준공 이후 입주한 주민들이 하자를 발견해 소송을 제기했다고 봅시다. 법원에서 “공사대금 미지급분이 남아 있으므로 시공사 책임이 상계된다”라는 판단을 내리면 어떻게 될까요? 사실상 아무런 보상을 받지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다. 이는 입주민으로서는 이중의 피해입니다. 이미 분양 대금을 모두 납부했음에도 불구하고, 시행사가 시공사에 공사비를 주지 않은 사정을 이유로 하자보수를 받지 못하게 되기 때문입니다.
그렇다면 입주민들은 어떻게 대비해야 할까요? 하자보수 청구 이전에 시행사와 시공사 간 공사대금 지급 상황을 확인할 필요가 있습니다. 입주자대표회의나 관리단이 나서서 공사비 정산 내역을 확인할 수 있다면 추후 소송에서 불이익을 최소화할 수 있습니다.
또 소송전략 차원에서 시행사까지 피고로 삼는 방법을 고려해야 합니다. 시행사 역시 분양계약의 당사자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항에 따라 하자담보책임을 집니다. 시공사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제2항에 따라 하자담보책임을 지죠. 따라서 입주민은 시행사와 시공사를 공동피고로 해 책임을 묻는 것이 현실적입니다.
법적으로는 아직 미흡하지만, 보증보험 제도의 활용이 가능합니다. 아파트와 달리 집합건물은 보증보험 가입이 의무가 아니지만, 제도 개선 논의가 이어지고 있어 향후 필수화될 가능성이 있습니다. 입주민으로서는 시행 단계에서부터 보증보험 여부를 확인하고, 이를 근거로 책임을 추궁하는 것이 중요합니다.
공사대금 미지급과 하자보수 책임 문제는 결국 건설업계의 구조적 문제와 직결됩니다. 우리나라의 선분양 후시공 구조하에서 입주민들은 분양 대금을 먼저 냅니다. 그럼에도 불구하고, 시공사와 시행사 간의 정산 문제로 인해 하자보수를 제대로 받지 못하는 불합리한 상황에 놓일 수 있습니다. 법원 판례 역시 시공사의 하자보수 책임 자체는 인정하면서도 공사대금 미지급분과의 상계를 허용하고 있어, 실무에서는 반드시 공사비 정산 상황을 확인하고 시행사까지 공동책임을 묻는 전략이 필요합니다.
입주민 보호를 위해서는 입법적으로 집합건물에서도 아파트와 같이 보증보험 필수화와 관리단 명의변경 의무화 등이 이뤄져야 할 것입니다. 그전까지는 실무에서 꼼꼼히 자료를 확인할 수 있는 법무법인에 업무를 맡겨 대응 전략을 잘 세워 하자보수를 청구하는 것이 필요합니다.
출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)