최근 건설경기 침체에 따른 관련업계의 어려움이 언론을 통해 자주 보도되고 있습니다. 주택 분양률 하락, 공사대금 미지급, 시행사의 부도 등 다양한 문제가 복합적으로 작용하고 있지요. 그중에서도 상대적으로 관심을 덜 받는 지식산업센터나 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 비(非)아파트 유형의 집합건물은 훨씬 더 심각한 상황에 직면해 있습니다.

우선 이러한 집합건물들은 초기 분양률이 낮을 경우 입주율이 저조하고, 이로 인해 관리비나 전기·수도 요금 등의 연체율이 급격히 증가하는 구조적 한계를 안고 있습니다. 관리주체가 일정 규모 이상 수납을 확보하지 못하면 제대로 된 관리를 기대하기 어렵고, 시간이 지날수록 건물은 방치되고 하자는 누적되며, 실사용자는 큰 피해를 보게 됩니다.

그럼에도 불구하고 집합건물에 대한 법적 보호 장치는 매우 취약합니다. 아파트는 공동주택관리법 제38조 제1항에 따라 하자보증을 위해 사업 주체가 현금을 예치하거나 보증보험에 가입해야 합니다. 같은 법 시행령 제41조 제1항에 따라 사업주체는 입주자대표회의가 구성된 때는 지체없이 제1항에 따른 예치 명의 또는 가입 명의를 해당 입대의로 변경하고 입대의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계해야 합니다. 그러나 아파트를 제외한 집합건물은 보증보험 가입이 의무가 아니며, 관리단에 보증 명의를 변경해 주거나 보증서를 인계해야 하는 규정이 존재하지 않습니다. 그 결과, 시공사가 파산하거나 하자보수를 거부하는 상황에서도 분양자가 기댈 수 있는 법적 장치가 거의 없습니다.

문제는 여기서 그치지 않습니다. 시행사들은 수분양자들의 분양대금을 받아서 시공사에 대한 공사비를 지급하게 되는데 초기 분양률이 낮은 집합건물의 경우 시행사들이 시공사에 공사대금을 지급하지 못하는 경우가 많습니다. 이 경우 수분양자 입장에서는 하자가 명백해 보이더라도, 시공사가 “공사대금이 아직 미지급 상태이므로 상계할 수 있다”며 하자보수를 거절하는 경우도 발생합니다. 실제로 법원은 공사대금 미지급이 있는 상황에서는 시공사의 하자보수 의무가 제한될 수 있다는 판결을 내리고 있습니다. 

‘도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있는 때, 민법 제667조 제2항에 의해 도급인이 수급인에 대해 그 하자의 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 민법 제667조 제3항에 의해 민법 제536조가 준용되는 결과 특별한 사정이 없는 한 수급인이 가지는 보수채권과 동시이행 관계에 있다.’(서울고등법원 2011나485911) 

‘피고는 이 사건 하도급 계약의 도급자로서 집합건물법과 별개로 민법 제677조 제2항에 따라 수급인인 원고에 대해 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있다. 따라서 피고는 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 자동채권으로 해 미지급 공사대금 채권을 상계할 수 있다.’(대구지방법원 2016나93135)

즉, 법적으로는 하자의 존재가 인정되더라도 공사대금이 미지급된 상태라면 하자보수 청구가 실질적으로 불가능해질 수 있다는 것을 의미합니다. 특히 시행사가 부도난 경우, 시공사가 이를 이유로 책임을 회피하면 결국 피해는 고스란히 분양자가 떠안게 됩니다.

이처럼 제도적 사각지대에 있는 집합건물 수분양자를 보호하기 위해서는 두 가지 제도적 개선이 시급합니다. 첫째, 집합건물이더라도 일정 규모 이상일 경우 아파트와 마찬가지로 보증보험 가입을 의무화해야 합니다. 현재의 임의적 가입 체계로는 분양자 보호가 사실상 불가능합니다. 둘째, 아파트에서 입대의 구성 시 관련법에 따라 보증보험 명의가 변경되듯이 집합건물에서도 관리단이 구성되면 보험 명의가 변경되도록 하는 제도 정비가 필요합니다.

분양자는 시공사나 시행사의 사정까지 모두 감안해 분양 여부를 판단하기 어렵습니다. 따라서 법률적으로 최소한의 보호 장치는 제도적으로 갖춰져 있어야 할 것입니다. 아파트보다 불리한 조건에 있는 집합건물 수분양자들에 대한 보호 논의가 본격적으로 이뤄져야 할 시점입니다.

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)