1. 사실관계

• 원고들은 제주 서귀포시 0000 임대아파트 임차인 29명

• 피고 시행사 00자산관리는 임대차계약 외에 ‘대체합의금’ 명목의 고액을 추가로 징수

• 대체합의금은 “5년간 월 임대료 면제” 조건으로 받았으나, 실제로는 법정 임대보증금 상한을 초과한 보증금에 해당

• 원고들은 부당하게 납부한 초과 보증금 반환 및 유예임대료 부존재 확인을 청구함

2. 상대방(시행사) 주장

• 대체합의금은 당사자간 합의 성격이므로 보증금이 아님

• 일부 임차인은 표준임대차계약으로 갱신했으므로 반환의무 없음

• 유예된 임대료 및 연체료 채권과 상계 가능

3. 법무법인 정필 주장

• 대체합의금은 실질적으로 임대보증금에 해당, 임대주택법상 상한 초과 부분은 무효

• 피고가 주장하는 전세형 전환이나 상계는 모두 강행규범 취지에 반해 무효

• 유예임대료 역시 지급의무가 존재하지 않음

4. 사건 결과

■ 임차인 승소

• 법원은 대체합의금이 임대보증금에 해당한다고 판시

• 피고는 임차인들에게 정당한 보증금 초과분 수십억 원을 반환해야 함

• 또한, 임차인들의 유예임대료 지급 의무가 존재하지 않음을 확인

• 이번 판결은 공공임대주택에서 과도한 보증금 요구 관행에 제동을 건 의미 있는 사례